Mietrecht

Das Mietrecht gehört zu den Rechtsgebieten, in denen vor deutschen Gerichten am häufigsten Rechtsstreitigkeiten ausgetragen werden. Kein Wunder: Der Vermieter besteht auf eine pünktliche Zahlung der Miete, der Mieter auf einen ordentlichen Zustand der Mietsache, sei dies eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit.

Vier immer wieder auftretende Konfliktpunkte im Mietrecht sind die Kündigung von Mietverträgen, Mieterhöhungen, Mängel der Mietsache und Nebenkostenerhöhungen.

Damit zumindest Klarheit über den Inhalt des Mietvertrags besteht, ist ein guter und klarer Abschluss des Mietvertrags wichtig.

Abschluss von Mietverträgen

Bei der Gestaltung von Gewerbemietverträgen lässt der Gesetzgeber den Parteien einen sehr weiten Gestaltungsraum. Deutlich enger ist der Rahmen ist Gestaltungsraum bei Wohnraummietverträgen. Immer wieder ist es in der Praxis zu sehen, dass ungeeignete Vordrucke verwendet werden oder an sich gute Vordrucke von Mietverträgen falsch und sogar in sich widersprüchlich von den Parteien des Mietvertrags ausgefüllt werden. Die sich daraus ergebende Unklarheit geht regelmäßig zum Nachteil des Vermieters. Daher ist es ratsam, vor dem Abschluss des Mietvertrags dessen Inhalt fachlich überprüfen zu lassen.

Kündigung von Mietverträgen

Erbitterte Auseinandersetzungen werden oft über die vermieterseits ausgesprochene Kündigung geführt. Der Vermieter will seine Wohnung oder seinen Gewerberaum wieder zurück haben – der Mieter will Wohnung oder Gewerberaum weiter nutzen. Ob eine Kündigung des Mietvertrags zu recht ausgesprochen worden ist, ist für den Ausgang einer solchen Auseinandersetzung entscheidend. In dem Fall, dass dies streitig ist, ist der Gang zum Gericht unausweichlich. Dasselbe gilt, wenn die Kündigung zwar vom Mieter akzeptiert wird, aber dennoch die Mietsache nicht herausgibt. Auch dann hilft nur der Weg zum Gericht. Lassen Sie sich dabei gut beraten und helfen.

Mieterhöhungen

Unter Mieterhöhungen fassen Laien oft zwei verschiedene Dinge zusammen: Erstens die Erhöhung der Kaltmiete und zweitens die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen, jeweils durch den Vermieter. Die sichere Klärung der Frage, ob die eine oder die andere Erhöhung wirksam ist, ist nicht nur für die Frage wichtig, welche Beträge ab welchem Zeitpunkt zu zahlen sind. Nicht gezahlte Erhöhungsbeträge, die der Mieter schuldhaft nicht zahlt, können auch ein Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses sein. Und die „Schuld“ in diesem Sinne wird bereits angenommen, wenn der Mieter sich durch einzuholenden Rechtsrat hätte erkennen können, dass die Mieterhöhung oder Erhöhung der Nebenkosten zurecht vom Vermieter verlangt worden ist. Andererseits sollte ein Mieter sich gegebenenfalls durch eine entsprechende Klage gegen eine zu Unrecht geltend gemachte Erhöhung der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung wehren, wenn er Sicherheit zu diesem Punkt gewinnen will. Lassen Sie sich hierbei fachlich sicher beraten.

Mängel der Mietsache

Das Gesetz sieht vor, dass der Vermieter die Mietsache während der gesamten Vertragslaufzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Bei Wohnraummiete kann dies nur sehr eingeschränkt ausgeschlossen werden. Aber was ist der vertragsgemäße Zustand? Wie sehr muss der tatsächliche Zustand vom vertragsgemäßen Zustand abweichen, bis der Mieter eine Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands verlangen kann? Wie sieht es mit einem Verschulden des Mieters an der Verschlechterung aus? Wer muss bei solchen Fragen was beweisen?

Bei Mängeln der Mietsache, die der Vermieter zu vertreten hat, gilt i. a. R. automatisch ein zurückbehaltungs- und ein Minderungsrecht des Mieters. Wie bemisst sich die jeweilige Höhe der Ansprüche aus diesen Rechten? Wie lange kann man diese geltend machen? Lassen Sie sich hierzu fachlich sicher beraten.

Nebenkostenabrechnungen

Einmal jährlich muss ein Vermieter über die Nebenkosten abrechnen, wenn eine Vorauszahlung darauf vereinbart worden ist. Dies ist regelmäßig der Fall. (Vorsicht: Bisweilen tragen Laien in den Mietvertrag ein, dass eine „Pauschale“ auf die Nebenkosten gezahlt werden soll. Das ist das Gegenteil einer Vorauszahlung. Über Pauschalen finden Abrechnungen nur unter engen gesetzlich geregelten Voraussetzungen statt. Eine der Voraussetzungen muss im Mietvertrag geregelt sein! Eine Rückausnahme besteht oftmals für Heiz- und Wärmekosten.) Oftmals sind Mieter erstaunt über die Höhe der Abrechnungsbeträge. Dies gilt vor allem dann, wenn zum ersten Mal ein ganzes Jahr abgerechnet wird und der Vermieter die im Mietvertrag vereinbarte Vorauszahlung allzu niedrig angesetzt hat. Gründe, Nebenkostenabrechnungen zu prüfen und teils auch mit Erfolg anzugreifen, gibt es viele. Andererseits weigern sich Mieter oftmals, zurecht geltend gemachte Abrechnungsbeträge zu zahlen.

Lassen Sie sich in jedem Fall hierzu fachlich sicher beraten.