Teilungsversteigerung – Muss der Miteigentümer, der bei einer Teilungsversteigerung den Zuschlag erhält, den vollen Zuschlagsbetrag zahlen?

(Anm. zu BGH, XII ZB 333/12) Eine sehr bemerkenswerte Entscheidung des BGH, die in der Praxis in geeigneten Fällen Berücksichtigung finden sollte, soll hier in aller Kürze angesprochen werden. Der dem Beschluss des BGH zu Grunde liegend Sachverhalt war – auf das Wesentliche zusammengefasst – folgender: Zwei geschiedene Eheleute waren Eigentümer eines Hauses zu je ½ Anteil. Auf den Antrag des Mannes, der der Antragsteller in dem Verfahren vor dem BGH war, wurde das Objekt im Rahmen einer Teilungsversteigerung verwertet. Der Ehemann selber erhielt den Zuschlag zu einem Bargebot in Höhe von 134.000,00 €. Er zahlte das Bargebot nicht an die Gerichtskasse wurde aber entsprechend der gesetzlichen Regelungen gleichwohl als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Zugunsten beider ehemaligen Eigentümer als gemeinsam Berechtigte wurde eine Sicherungshypothek in Höhe der übertragenen Forderung (134.000,00 € abzüglich der geleisteten Sicherheit) eingetragen. Der Antragsteller hinterlegte auf einem Treuhandkonto seines Rechtsanwalts einen Betrag, der abzüglich des bereits an die Ehefrau, der Antragsgegnerin in dem Verfahren, gezahlten Betrages der Hälfte des Bargebotes entsprach. Er sagte Zahlung über seine Rechtsanwälte Zug-um-Zug gegen Bewilligung der Löschung der Sicherungshypothek und Rücknahme des Wiederversteigerungsantrages zu. Die Antragsgegnerin nahm dieses Angebot nicht an und beantragte die Wiederversteigerung des Objekts. In dem Rechtsstreit, den der BGH zu entscheiden hatte, beantragte der Antragsteller, die Antragsgegnerin dazu zu verpflichten, die Zustimmung dazu zu erteilen, dass der insgesamt zu zahlende Betrag je hälftig auf beide Parteien übertragen würde und sie die Löschung der Sicherungshypothek zu bewilligen hatte und drittens den Wiederversteigerungsantrag zurückzunehmen hatte Zug-um-Zug gegen die Hälfte des nach Maßgabe des Bargebots noch offenen zu zahlenden Betrages an die sie. Die Quintessenz dieser Anträge war, dass der Antragsteller, der das Objekt ersteigert hatte, nicht das gesamte Bargebot zahlen musste sondern lediglich die Hälfte. Konnte das richtig sein? Der BGH sagt: JA. Die sehr ausführliche Begründung der Entscheidung des BGH lautet vereinfachend zusammengefasst wie folgt: Die ungeteilte Eigentümergemeinschaft an dem Grundstück setzt sich an dem Erlös fort. Jeder Miteigentümer einer Sache kann nach den allgemeinen Vorschriften des BGH (§§ 749 Abs. 1, 752 Abs. 1 BGB) die jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft und der Teilung des Erlöses in Natur verlangen. Bei Immobilien gilt, dass diese, da sie nicht in Natur teilbar sind, nach § 753 Abs. 1 S. 1 BGB durch Zwangsversteigerung verwertet werden. Da sich aus dem Grundbuch der Aufteilungsmaßstab ergibt, kann der erwerbende Eigentümer die Naturalaufteilung des Erlöses dadurch herbeiführen, dass er der anderen Seite den ihr zustehenden Anteil zur Verfügung stellt und den ihm selbst zustehenden Anteil erst gar nicht zahlt. Eine wesentliche Weichenstellung der Entscheidung des BGH ist, dass lediglich Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum an dem Versteigerungsobjekt der Aufteilung des Erlöses nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile entgegenstehen können. Ansprüche, die die Miteigentümer gegeneinander aus anderen Rechtsgründen haben – etwa sonstige familienrechtliche Ansprüche – , können der Naturalteilung des an die Stelle des Eigentums an dem Grundstück tretenden Eigentums an dem Geld nicht entgegengehalten werden. In dem konkreten Fall hatte die Antragsgegnerin nämlich geltend gemacht, dass sie aus anderen Rechtsgründen, die im Zusammenhang mit der Scheidung von ihr geltend gemacht wurden, noch Ansprüche gegen ihren Ex-Mann hatte. Der BGH hat klargestellt, dass diese Einwendungen der Aufteilung nach Maßgabe der Miteigentumsanteile – hier: je 50 % – nicht entgegengehalten werden können. Für die Praxis: Wer dazu bereit ist, einen möglicherweise sehr steinigen Weg zu gehen, kann namentlich dann, wenn er die finanziellen Mittel zur Zahlung des Bargebotes nicht aufbringen kann, über den Umweg der Sicherstellung des Betrages, der den anderen Miteigentümern zusteht, auch ohne den Zuschlagsbetrag komplett an die Gerichtskasse zu zahlen Eigentümer werden. Dieser Weg sollte angesichts des Konfliktpotentials wohl aber nur dann gegangen werden, wenn der „normale“ Weg über die Zahlung des Bargebots nicht opportun erscheint.