Teilungsversteigerung: Zahlung des Meistgebots in jedem Fall?

Jens Plümpe

11. März 2022

(BGH, Beschl. v. 13.11.2013 – XII ZB 333/12)

Wer in einem Zwangsversteigerungsverfahren auf sein Meistgebot den Zuschlag erhält, muss die Summe, die er geboten hat (abzüglich der gegebenenfalls geleisteten Sicherheit) an das Vollstreckungsgericht zahlen. Sonst droht die Wiederversteigerung des Objekts und das Eigentum an dem Grundstück bleibt nicht bei demjenigen, der den Zuschlag erhalten hat.
Von dieser eisernen Regel gibt es an sich keine Ausnahme. Bei der Teilungsversteigerung, die ein Sonderfall der Zwangsversteigerung ist, gibt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Ergebnis eine Besonderheit, die im Einzelfall zu genutzt werden kann. Es ist indessen eine sehr enge Ausnahme von dem genannten Grundsatz, deren Voraussetzungen unbedingt zu beachten sind.
Eine Teilungsversteigerung wird von einem Miteigentümer eines Grundstücks oder grundstücksgleichen beantragt, der die Eigentümergemeinschaft beenden will. Wesentliche zu beachtende Voraussetzungen für einen Antrag auf Teilungsversteigerung gibt es im Grunde nicht. Daher ist es in aller Regel nicht zielführend, sich als einer der anderen Miteigentümer gegen einen solchen Antrag zu stellen. Es ist nämlich „das gute Recht“ eines jeden Miteigentümers, die Gemeinschaft an der Immobilie zu beenden. Dies ergibt sich aus § 749 Abs. 1 BGB. Danach kann jeder Teilhaber an einer Eigentümergemeinschaft jederzeit (!) die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. [i] Das Ziel der Teilungsversteigerung ist es, aus der Immobilie Geld zu machen und dieses dann unter den Angehörigen der Gemeinschaft zu verteilen.
In sehr vielen Fällen, in denen eine Teilungsversteigerung beantragt und durchgeführt wird, sind die Eigentümer Geschwister, die eine Immobilie geerbt haben, oder (ehem.) Ehegatten, die während der Ehe eine Immobilie gemeinsam erworben haben. In beiden Fällen ist es so, dass einer der bisherigen Miteigentümer das Objekt haben und ersteigern möchte. Für diesen Fall gibt es Möglichkeit, dass der Ersteigerer nicht den gesamten Betrag, den er geboten hat, an die Gerichtskasse zahlen muss. Wie kommt es dazu? Was ist jedenfalls zu beachten?

Nach den Bedingungen im Versteigerungsverfahren selber muss der Ersteigerer den Gesamtbetrag, den er geboten hat, an die Gerichtskasse zahlen. Das ergibt sich aus § 49 ZVG.
Dass es letztlich im Einzelfall nicht schädlich ist für den Erwerber, wenn er dies nicht macht, ergibt sich aus anderen Vorschriften. Gem. § 118 ZVG wird der Teilungsplan, den das Vollstreckungsgericht nach dem Zuschlag zu erstellen hat, im Falle der Nichtzahlung des Höchstgebotes dadurch ausgeführt, dass die Forderung gegen den Meistbietenden auf die Bruchteilsgemeinschaft (= die bisherige Eigentümergemeinschaft) übertragen wird. Merksatz hierzu: Die ungeteilte Bruchteilsgemeinschaft an der Immobilie setzt sich ungeteilt an dem Erlös fort.
Wenn beispielsweise der Erlös aus der Versteigerung nach Abzug der Kosten des Verfahrens 200.000,00 € beträgt und jeder der zwei Eigentümer zu ½ Eigentümer ist, dann stehen jedem jeweils 100.000,00 € zu. Denn Geld kann in Natur aufgeteilt werden entsprechend § 752 BGB.
Für den Fall, dass der Ersteigerer sicher stellt, dass der oder die anderen Eigentümer ihren Anteil an dem Erlös erhalten, der ihnen zusteht, und wenn dieser jeweils den anderen Eigentümern zustehende Anteil sicher feststeht, wie dies bei Bruchteilsgemeinschaften regelmäßig aufgrund der Eintragungen im Grundbuch der Fall ist, dann hat der Ersteigerer das Recht, von dem oder den anderen Miteigentümern zu verlange, dass diese den ihm zustehenden Anteil an dem Versteigerungserlös abtreten, sodass der Teilungsplan als ausgeführt gilt und er Ersteigerer alleiniger Eigentümer ist.
Unbedingt zu beachten ist, dass das Vorstehende nur dann gilt, wenn die anderen Miteigentümer keine Ansprüche gegen der Ersteher geltend machen aus der Gemeinschaft, etwa weil der Ersteher schon etwas bekommen hat aus dem Objekt, was ihm in der Höhe nicht zugestanden hat oder weil er sich im Rahmen der Verwaltung des Objekts etwas hat zu Schulden kommen lassen. Einwendungen der anderen Mieteigentümer aus der Miteigentümerschaft schließen die Aufteilung nach der im Grundbuch eingetragenen Quote möglicherweise aus! Wenn der oder die anderen Eigentümer Ansprüche gegen den Erwerber aus anderen Rechtsverhältnissen geltend machen, ist dies jedoch ausgeschlossen. Etwa wenn noch güterrechtliche Ansprüche nach Beendigung einer Ehe im Streit sind.

Keinesfalls sollte ohne sehr qualifizierte Beratung und Begleitung der Versuch unternommen werden, die Entscheidung des BGH vom 13.11.2013, die hier nur in wesentlichen Grundzügen dargestellt werden kann, selber „nachzustellen“. Die Folgen eines Scheiterns insoweit haben durchaus das Potential, als schwerwiegend angesehen zu werden.